Les votes en assemblée générale de copropriété vous semblent compliqués ? Vous devez prendre une décision importante et on vous parle de l’article 26, de double majorité, de tantièmes ? Vous cherchez simplement à comprendre de quoi il s’agit avec des cas pratiques ?
Cet article va droit au but. Il vous explique le fonctionnement de l’article 26 avec des exemples concrets pour visualiser immédiatement les situations concernées, sans jargon inutile. Vous saurez exactement comment la double majorité se calcule et quelles sont les décisions qui en dépendent.
5 Exemples Pratiques de Décisions Votées à l’Article 26
Pour comprendre l’article 26, le plus simple est de voir quand il s’applique. Les décisions les plus importantes pour la vie de l’immeuble nécessitent cette majorité qualifiée. Voici les cas les plus fréquents réunis dans un tableau.
| Scénario Concret | Type de Décision Officielle | Majorité Requise | Point de Vigilance / Conseil |
|---|---|---|---|
| La copropriété veut vendre la loge du gardien qui part à la retraite. | Vente d’une partie commune (aliénation) et suppression du poste de concierge. | Article 26 (double majorité) | Vérifiez que la vente ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble (ex: un immeuble de grand standing). Si c’est le cas, l’unanimité peut être nécessaire. |
| Un copropriétaire du dernier étage souhaite acheter les combles pour agrandir son appartement. | Vente d’une partie commune (les combles) à un copropriétaire. | Article 26 (double majorité) | Le prix de vente doit être juste. L’argent de la vente revient au syndicat des copropriétaires et est réparti entre tous selon leurs tantièmes. |
| Modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations de type Airbnb. | Modification du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble. | Article 26 (double majorité) | La modification doit être justifiée par la destination de l’immeuble (ex: « habitation bourgeoise exclusive »). Une interdiction totale peut être contestée en justice. |
| Décider de surélever l’immeuble d’un étage pour créer de nouveaux appartements. | Surélévation ou construction de nouveaux bâtiments pour créer de nouveaux lots. | Article 26 (double majorité) | Le droit de surélever appartient au syndicat. Il peut le vendre à un promoteur ou à un copropriétaire. Une étude technique est obligatoire avant le vote en assemblée générale. |
| Supprimer un des deux ascenseurs, jugé trop cher à entretenir et peu utilisé. | Suppression d’un équipement commun (acte de disposition). | Article 26 (double majorité) | Attention, si cette suppression rend l’accès difficile pour certains habitants (personnes âgées, handicap), la décision peut être jugée abusive et annulée par un tribunal. |
Qu’est-ce que la double majorité de l’article 26 ? (Définition)
La double majorité de l’article 26 est l’une des règles de vote les plus exigeantes en copropriété. Elle est prévue par la loi du 10 juillet 1965 pour les décisions qui ont un impact lourd sur le patrimoine ou le fonctionnement de l’immeuble. On parle aussi de majorité qualifiée.
Pour qu’une résolution soit adoptée à l’article 26, il faut réunir deux conditions en même temps :
- 1. La majorité de tous les copropriétaires : Il faut obtenir le vote favorable de la moitié plus un de TOUS les membres du syndicat des copropriétaires. On compte ici les « têtes », peu importe le nombre de leurs tantièmes.
- 2. Les deux tiers des voix (tantièmes) : Les copropriétaires qui ont voté « pour » doivent représenter au minimum les deux tiers des voix de l’ensemble de la copropriété.
Le point clé à retenir est que le calcul se base sur l’ensemble des copropriétaires, qu’ils soient présents, absents ou représentés lors de l’assemblée générale. C’est ce qui rend cette majorité si difficile à atteindre.
Les 4 règles de majorité en copropriété
Pour y voir plus clair, voici comment l’article 26 se situe par rapport aux autres règles de vote :
- Majorité simple (article 24) : Le plus simple. Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Pour la gestion courante.
- Majorité absolue (article 25) : Majorité des voix de TOUS les copropriétaires (présents, absents, représentés). Pour des travaux importants ou la désignation du syndic.
- Double majorité (article 26) : La règle que nous voyons ici. Majorité en nombre de copropriétaires ET deux tiers des voix. Pour les décisions les plus graves.
- Unanimité : Accord de 100% des copropriétaires, représentant 100% des voix. Très rare, pour la vente de l’immeuble entier ou une modification radicale de sa destination.
Comment calculer la majorité de l’article 26 ? (Méthode et exemple chiffré)
Le calcul peut sembler complexe, mais il suffit de suivre deux étapes. Il faut toujours vérifier que les deux conditions sont bien remplies. Si une seule manque, la résolution est rejetée lors de l’assemblée générale.
La méthode de calcul étape par étape
- Vérifier la majorité en nombre de copropriétaires : Vous prenez le nombre total de copropriétaires dans l’immeuble. Vous le divisez par deux, puis vous ajoutez un. C’est le nombre minimum de « pour » que vous devez obtenir.
- Vérifier la majorité en voix (tantièmes) : Vous prenez le nombre total de tantièmes de la copropriété (par exemple 10 000). Vous calculez les deux tiers de ce total (10 000 x 2/3 = 6 667). C’est le nombre minimum de voix que les votants « pour » doivent représenter.
Imaginons une copropriété avec 30 copropriétaires au total, pour 10 000 tantièmes (voix).
- Condition 1 (les copropriétaires) : Il faut la majorité des membres, soit au moins 16 copropriétaires (30 / 2 = 15, donc 15 + 1).
- Condition 2 (les voix) : Il faut les deux tiers des voix, soit au moins 6 667 tantièmes (10 000 x 2/3).
Pour que la décision passe, il faut donc que 16 copropriétaires (ou plus) qui représentent ensemble au moins 6 667 tantièmes votent « POUR ». Si 20 copropriétaires votent « pour » mais qu’ils ne représentent que 6 000 tantièmes, la résolution est rejetée.
La passerelle de l’article 26-1 : La solution pour éviter le blocage
L’absentéisme en assemblée générale rend souvent la double majorité de l’article 26 impossible à atteindre. Pour éviter les situations de blocage, la loi a introduit une sorte de « seconde chance » : la passerelle de l’article 26-1.
Le principe est simple. Si un projet soumis à l’article 26 n’a pas atteint la double majorité mais a quand même obtenu un soutien important, il est possible de procéder à un second vote immédiat lors de la même assemblée. Ce second vote se fait alors à une majorité plus simple, celle de l’article 25.
Quelles sont les conditions pour utiliser cette passerelle ?
Pour pouvoir organiser ce vote de rattrapage, le projet doit avoir obtenu au premier vote :
- Au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- ET ces mêmes copropriétaires doivent représenter au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
Les pièges à éviter et nos conseils pratiques
Un vote à l’article 26 est un acte juridique important qui peut être contesté. Pour sécuriser les décisions de votre assemblée générale, il faut être vigilant sur plusieurs points et bien préparer le vote en amont.
Voici les erreurs les plus courantes à ne pas commettre :
- Erreur dans le calcul des voix : Le piège classique est de mal calculer le nombre total de copropriétaires ou de tantièmes. Le calcul doit inclure tous les copropriétaires, y compris les absents.
- Un ordre du jour imprécis : La convocation à l’AG doit mentionner très clairement la question soumise au vote. Une formulation vague comme « Modification du règlement » n’est pas suffisante et peut entraîner l’annulation de la décision.
- Oublier de joindre les documents obligatoires : Pour une vente de partie commune ou des travaux de surélévation, des documents précis (projet d’acte, diagnostics, etc.) doivent être joints à la convocation.
- Ignorer le risque de contestation : Tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent et non représenté) peut contester la décision de l’assemblée générale devant le tribunal dans un délai de deux mois après la réception du procès-verbal.
FAQ – Questions fréquentes sur l’article 26
Quels travaux sont concernés par l’article 26 ?
L’article 26 ne concerne pas les travaux d’entretien ou d’amélioration classiques. Il s’applique principalement aux actes de disposition comme la surélévation de l’immeuble, la construction de nouveaux bâtiments ou les travaux qui modifient radicalement les parties communes et qui ne relèvent pas de l’article 25.
Quelle est la différence entre l’article 25 et 26 ?
La différence principale est le seuil de majorité. L’article 25 (majorité absolue) demande la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article 26 (double majorité) est plus strict : il demande en plus la majorité en nombre de copropriétaires ET un seuil de voix plus élevé (deux tiers).
Peut-on contester une décision prise à l’article 26 ?
Oui. Un copropriétaire qui a voté contre ou qui était absent et non représenté (défaillant) peut contester la décision dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. La contestation se fait devant le tribunal judiciaire.
Que se passe-t-il si la double majorité n’est pas atteinte ?
Si la double majorité n’est pas atteinte, la résolution est rejetée. Cependant, si les conditions sont remplies, il est possible d’utiliser la passerelle de l’article 26-1 pour procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25.
